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Tischgespräch Tischgespräch Zukunftssichere Immobilien-Anlage Wohnen ist ein Basisbedürfnis, und die Nachfrage nach Immobilien größer als das Angebot. Das ist in den USA nicht anders als in Deutschland, wo auch gut gelegene Geschäftshäuser in Zentrumsnähe zuverlässig gefragt sind. Im €uro-Tischgespräch erklären die Experten von BVT, Dr. Peters Group, Industria und Primus Valor, warum Fonds für breite Zielgruppen attraktiver sind als selbst gehaltene Objekte, welche Chancen die Bereiche Wohnen, Einkauf und Hotel bieten und warum aktives Assetmanagement für jede Form von Immobilienfonds unverzichtbar ist €uro: Was bedeuten Zinsanstieg und hohe Inflation für Immobilien-Investments? Gordon Grundler (Vorstand Primus Valor AG): Dass sich ein neues Gleichgewicht der Kaufpreise einstellen muss. Grundsätzlich schmälern hohe Zinsen das Ertragspoten- zial, selbst wenn man wie wir bei Primus Valor mit vergleichsweise wenig Fremdka- pital arbeitet. Für etliche Projektentwickler dagegen wird es eng werden, viele Neu- bauten werden aufgrund der Zinskonditio- nen verschoben, wenn nicht sogar abge- sagt werden müssen. Generell wird der Markt nach unten korrigieren. Momentan gibt es aber noch ein uneinheitliches Bild: Potenzielle Verkäufer warten ab, bis sie die Liquiditätsenge zum Verkauf zwingt. Zudem sieht man im Portfoliobereich, der ebenfalls mit hohem Leverage arbeitet, große Zurück- haltung. Im kleinteiligen Geschäft ist das anders: Einzelwohnungen in gefragten Lagen sind wertstabil und werden stabil nachgefragt. Das bezahlbare Wohnen zur B ® k c o t s I : d l i
Verlags-Sonderveröffentlichung Basis-Investment Immobilien Miete, in das wir seit vielen Jahren investie- ren, liefert daher nach wie vor zuverlässige Erträge. Jens Freudenberg (Geschäftsführer Pri- vatkunden-Vertrieb BVT): Wir teilen diese Aufspaltung, es gibt hierzulande fast keine Gewerbeimmobilie mehr, die sich aktuell zuverlässig rechnen lässt. Der Bereich Wohnen zeigt sich dagegen wenig anfällig, weil nahezu überall attraktive Mietobjekte knapp sind. In den USA, in denen wir aktiv sind, sorgen dafür das anhaltende Bevöl- kerungswachstum, die immer weiter auf- klaffende Schere zwischen Eigenheimpreis und Verdienst und der Trend zum Mietwoh- nen. Der Durchschnittsamerikaner will sich heute erst zehn Jahre später als früher den Traum vom Eigenheim leisten. Folglich wohnen immer mehr Gutverdienende in einem komfortabel ausgestatteten Mietob- jekt. Der Nachschub dafür aber stockt, weil die wenigsten Projektentwickler so viel Ei- genkapital beisteuern können, wie die Banken mittlerweile fordern. Die Notenbank- politik sorgt für eine zusätzliche Dynamik: Es sind weitere Zinsschritte nach oben zu erwarten. Warum? Die Fed braucht sie, um die Arbeitslosenquote deutlich anzuheben. Das klingt verrückt, ist aber real. Bei nahezu Vollbeschäftigung sind kräftige Lohnerhö- hungen durchzusetzen, was die Inflations- rate nach oben treibt. Sven Mückenheim (Geschäftsführer Ver- trieb der Dr. Peters Group): Die Verände- rungen im Zinsumfeld stellen für alle eine große Herausforderung dar, keine Frage. Und es muss sich noch deutlich mehr bei den Kaufpreisen tun. Entscheidend ist, dass das Strukturierungskonzept zur Immobilie passt. Wir bei Dr. Peters etwa legen aktuell einen Schwerpunkt auf die Konzeption von 6b-Fonds, bei denen aus Anlegersicht nicht allein die Auszahlungshöhe, sondern viel- mehr auch der Steuereffekt entscheidend ist. In einer klassischen AIF-Struktur hinge- gen würde es derzeit in der Tat nur schwer möglich sein, eine für den Anleger annehm- bare Rendite hinzustellen. Florian Schubert (Director Investor Rela- tions – Mutual Funds Industria): Ungünsti- gere Finanzierungskonditionen, weitgehend stabile Preise bei Wohnungen und die Unruhe im Markt sind aber nur eine Seite der Medaille. Steigende Zinsen und Inflation sorgen generell dafür, dass Wohnen einen anderen, deutlich höheren Stellenwert be- kommt. Wir können bereits beobachten, dass viele solvente Kunden, die früher mit Eigentum geliebäugelt hätten, jetzt dem Mietmarkt erhalten bleiben. €uro: Gilt das für jede Art von Wohnen, oder gibt es dabei nicht große Unter- schiede? Freudenberg (BVT): Hier gibt es viele Abstufungen, wichtig ist, dass Wohlfühlen und Eigentum dabei nicht mehr zwangs- läufig aneinandergekoppelt sind. Im Ge- genteil, die Menschen sind verwöhnt, sie scheuen teure Darlehen mit hohen Zinsen. Apropos Wohlfühlcharakter: US-Wohnob- jekte der Class-A-Kategorie wie in unseren BVT-Residential-Fonds haben nichts mit dem kleinbürgerlichen Charme von Rei- henhäuschen zu tun. Sie sind nach deut- schen Verhältnissen eher wie eine Ferien- anlage konzipiert. Es gibt einen Verwal- tungstrakt für das Property Management, also den Hausmeisterservice. Fitness- einrichtungen und Pool sind Standard, ebenso Club- und Barbereiche. Dort kann jeder Mieter mit Gästen seine Freizeit ver- bringen – oder je nach Anlage auch ein großes Familienfest mit bis zu 20, 30 Leuten, Service und Catering veranstalten. Schubert (Industria): In Deutschland se- hen wir einen anderen Trend, Wohnraum mit Homeoffice-Tätigkeit zu füllen. Das hat zur Folge, dass man nicht mehr im abso- luten Innenstadtkern wohnen muss. Man kann bei guter verkehrstechnischer Anbin- dung auch in die günstigere Peripherie ausweichen und dann zum gleichen Preis einen Raum mehr mieten. In puncto Er- schwinglichkeit spielen die Nebenkosten eine wichtige Rolle, es kommt nicht auf die Nettokaltmiete an, sondern auf die Ge- samtkosten. Zwei Drittel der Industria- Wohnungen haben Energieausweise der Klasse A oder B, sind also sehr energie- effizient. Mit 75 Quadratmeter Größe und 9,05 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegen unsere Wohnungen im Schnitt unter 700 Euro. Das ist eine Miete, die für Nor- malverdiener gut zu tragen ist … Grundler (Primus Valor): … was auf etwas niedrigerem Niveau auch für unsere Objekte gilt. Allerdings ist der Trend zu größeren Wohnungen, der in und nach Corona ein- setzte, mittlerweile unterbrochen. Die Me- dienberichte über Energieknappheit und weiter rapide steigende Kosten haben dazu geführt, dass viele Mieter sich Sorgen ma- chen. Wir sehen ein sehr großes Behar- rungsvermögen der Mieter. Viele haben einen ins Auge gefassten Umzug abgebla- sen. Es gibt auch weitaus mehr freiwillige Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, als wir erwartet hätten, die meisten Mieter haben dieses Thema auf der Agenda. Als Vermieter von jüngeren und älteren Be- standsimmobilien nähern wir uns der Ener- gieeffizienz zwangsläufig von der anderen Seite. Im Bestand sind zweifellos viele energetische Verbesserungen möglich. Sie müssen sich aber rechnen, was oftmals nur in kleinen Schritten und mit auskömmlicher Förderung zu bewerkstelligen ist. €uro: Apropos Nachhaltigkeit. Welche Bedeutung hat sie generell für die Branche? Mückenheim (Dr. Peters Group): Wir ha- ben hierzu erst kürzlich unsere Kunden und Vertriebspartner befragt. Etwas mehr als die Hälfte der befragten Vertriebspartner ist von der Relevanz nachhaltiger Produkte überzeugt und hat in den letzten sechs Monaten solche an Kunden vermittelt. Auf- schlussreich ist, dass aber nur ein relativ kleiner Teil der Kunden bereit wäre, für die Investition in ein nachhaltiges Produkt auf Rendite zu verzichten. Insofern gilt es, beim Thema Nachhaltigkeit mit Augenmaß vor- anzugehen. Im Immobilienbereich halten wir den Einstieg über einen Artikel-8-Fonds für realisierbar. Einen Artikel-9-Fonds sehen wir hier zumindest kurzfristig nicht. Grundler (Primus Valor): Das Thema Nach- haltigkeit macht uns als Branche ordentlich zu schaffen. Die aktuelle Politik hat hier einen Zielkonflikt. Sie fordert mehr Wohn-
Tischgespräch Tischgespräch Florian Schubert Sven Mückenheim Moderation Ludwig Riepl Gordon Grundler Jens Freudenberg Die Gesprächspartner Jens Freudenberg ist seit 2018 bei BVT und verantwortet heute als Geschäftsführer den Vertriebsbereich Private Kunden. Der Diplom-Ökonom und Bankkaufmann war ab 1994 im Vertrieb strukturierter Beteiligungen bei namhaften Häusern tätig. 2006 grün- dete er mit einem Team der DB Real Estate die Cologne Fonds Management GmbH. Gordon Grundler verantwortet als Vorstand im Unternehmensverbund der Primus Valor AG die Bereiche Finanzen, Produkt- entwicklung und Fondsvertrieb sowie Fondsverwaltung. Im Jahr 2007 schuf er als Initiator die Grundlage für die Auflegung sämt- licher Immobilienfonds der ImmoChance-Deutschland-Reihe. Sven Mückenheim ist seit September 2021 bei der Dr. Peters Group und dort verantwortlich für die Geschäftsführung des unternehmenseigenen Vertriebsinstituts. Zuvor war der gelernte Bankfachwirt als Vertriebsleiter und Prokurist für CH2 Contorhaus Hansestadt Hamburg tätig und kann mehr als 25 Jahre Berufserfahrung im Vertrieb vorweisen. Florian Schubert ist bei Industria Immobilien als Director Investor Relations – Mutual Fund tätig und verantwortet den Vertrieb des Offenen Immobilien-Publikumsfonds Fokus Wohnen Deutschland. Er war zuvor sechs Jahre bei einer Bank – zuletzt als Anlage- berater. Florian Schubert hält einen B. A. in Finance & Management, ist Bankfachwirt (IHK) und diplomierter Betriebswirt.
Verlags-Sonderveröffentlichung Basis-Investment Immobilien raum und mehr Energieeffizienz, aber trägt wenig dazu bei, das wirtschaftlich sinnvoll umzusetzen. Im Gegenteil, sie hat die bis- herigen Förderungen zurückgefahren. Die Zinsen bei der KfW, die eigentlich solche Anstrengungen unterstützen sollte, unter- scheiden sich kaum von denen einer nor- malen Bank. Wir als Bestandshalter können aber nicht einerseits hochwertig sanieren, teure Zinsen bezahlen und unsere Anleger auskömmlich bedienen. Folglich haben wir beschlossen, einige sinnvolle Sanierungen erst einmal aufzuschieben und abzuwarten. Wir sind sicher, dass die Politik Korrekturen vornehmen muss. Die uns bekannten Zah- len aus dem Wohnungsmarkt sind, was Fertigstellungen und energetische Aufwer- tung angeht, dramatisch. Für die Politik kommen sie offensichtlich überraschend. Nicht einmal der Staat kann zu seinen eige- nen Konditionen bauen. Der private Sektor ist absolut notwendig, um das Ziel von 400 000 Wohneinheiten im Jahr zu erreichen. Er muss auch dabei unterstützt werden, den Bestand zu erhalten, der im Moment laufend schrumpft. Auch im sozialen Wohnungsbau fehlt es hinten und vorn. Freudenberg (BVT): Ein Blick auf den amerikanischen Markt macht das Rendite- problem anschaulich. Es gibt im Großraum Boston sogar Projekte, die von der Bauaus- führung deutschen Kriterien genügen wür- den. Das interessiert aber keinen, da eine Zertifizierung mehrere Hunderttausend Dollar kosten würde. Man würde sie also nur, wenn unbedingt nötig, beim Verkauf machen lassen. Wir haben zudem als BVT in einem Musterprojekt nachgerechnet, was eine Ausführung nach deutschen Kriterien für eine Auswirkung auf das Ergebnis hätte: Sie kostet zwei bis drei Prozentpunkte und würde uns aus dem Markt schießen. Bisher bieten wir mit prognostizierten zehn bis elf Prozent Rendite (IRR) für eine Projektent- wicklung den erforderlichen Aufschlag. Man muss dem Chance-Risiko-Profil Rechnung tragen – „sicheres“ Monats-Festgeld im US-Dollar bringt mittlerweile 4,3 Prozent Zinsen. Ein grüner Fonds nach Artikel 8 wäre schön, ist aber im US-Markt bisher nicht darstellbar. Schubert (Industria): Zugegeben, da haben wir es hier einfacher. Wir sind auf dem bes- ten Weg dorthin. Unser Portfolio umfasst Objekte, die auch energetisch attraktiv für die Mieterinnen und Mieter sind. So stellen wir perspektivisch sicher, dass sie gefragt sind und bleiben. Stand heute sind wir auf einem Level von 75 Prozent Neubauquote, drei Viertel aller Objekte verfügen über Primus Valor AG Harrlachweg 1 68163 Mannheim 0621/49 09 66-0 info@primusvalor.de www.primusvalor.de Vor Kurzem feierte Primus Valor sein 15-jähriges Fir men- jubiläum. Und 2022 erreichte das Unternehmen mit Rekordzuflüssen auch die Marke von 15 000 Zeichnungen bezüglich der ICD-Fonds-Familie, die bis dato knapp 10 000 Einheiten an bundesweit 120 Standorten erwarb. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich nunmehr auf über 1,1 Milliarden Euro. Zum Jahresende 2022 wurde die Platzierung des ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus (kurz: ICD 11 R+) aus dem Hause Primus Valor erfolgreich beendet. Auch mit dem Immobilienfonds Nr. 11 blieb das Mann heimer Emissionshaus der langjährig bewährten Anlagestrategie der Primus-Valor-Fonds- Familie treu: Diese umfasst den Ankauf, die Optimierung sowie den Verkauf von (Bestands-)Wohnimmobilien in deutschen Ober- und Mittel zentren. Durch die breite Streuung auf zahlreiche Einzelobjekte an verschiedenen Standorten und die systematische Aufwertung des Fonds-Portfolios durch ener- getische Sanierung und Optimierung wird nicht nur eine größtenteils marktunabhän- gige Rendite erwirtschaftet, sondern auch bezahlbarer Wohnraum erhalten und geschaffen. Aktuell erleben wir auf dem Immobilienmarkt steigende Mieten, was mittelfristig auch die Kaufpreise stabilisieren wird. Gordon Grundler Gordon Grundler, Vorstand Primus Valor Für das Frühjahr 2023 ist der Start des Nachfolgers ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus geplant. Der ICD 12 R+ wird dann als bereits sechster Alternativer Investmentfonds (kurz: AIF) ins Rennen gehen und ebenfalls seinen Fokus auf die energetische Sanierung von deutschen Bestandsimmobilien legen. Um konkret aufzuzeigen, in welcher Form die „Renova- tion Plus“-Strategie den Klimaschutz unterstützt, wurde 2022 die „Renovationsbroschüre“ ausgearbeitet, die über den links stehenden QR-Code bequem abzurufen ist. Zudem bietet die Broschüre einen guten Einblick, warum Primus Valor seine Anlagestrategie als Win-win- win-Situation zwischen Mieter, Umwelt und Anleger betrachten darf. Stand: 31.01.2023; Gesamtvolumen in Mio. €; Quelle: Unternehmen DIE PRIMUS VALOR FONDS-FAMILIE (Auflage/Volumen) (2007, 12,7) in Auflösung (2007, 18,9) in Auflösung (2008, 20,3) in Auflösung (2010, 26,7) Name G.P.P.1 G.P.P.2 G.P.P.3 G.P.P.4 ICD 5 R+ (2012, 29) ICD 6 (2012, 18) ICD 7 R+ (2015, 65) ICD 8 R+ (2017, 150) ICD 9 R+ (2018, 185) ICD 10 R+ (2020, 185) ICD 11 R+ (2022, 200) * inkl. Rückzahlung des Eigenkapitals; auf das Kommanditkapital ohne Agio Gesamtauszahlung * 325,00 % 259,50 % 311,50 % 69,00 % 136,50 % 117,25 % 135,50 % 48,00 % 15,50 % 7,00 % 4,25 % aufgelöst aufgelöst aufgelöst
Tischgespräch Tischgespräch Energieausweise der Bestnoten A oder B. Das erleichtert die Mietentwicklung, denn die dadurch begrenzten Nebenkosten ma- chen die Wohnungen zusätzlich attraktiv … Grundler (Primus Valor): … denn die Ener- giekosten sind nicht nur in den Medien, sondern auch im Alltag der Mieter ein be- herrschendes Thema geworden. Es ist deutlich einfacher geworden, die Kosten einer energetischen Aufwertung umzulegen. Die Mieter spüren die Entlastung mehr oder minder sofort und brauchen keine zusätz- liche Erprobungszeit und keine Flut von überzeugenden Argumenten. €uro: Es wird demnach mehr Flexibilität bei Mietanpassungen geben? Grundler (Primus Valor): Der Spielraum wird durch die grassierende Inflation größer. Wir sehen gerade hohe, teils zweistellige Lohn- abschlüsse und Rentenerhöhungen von sechs, sieben Prozent. Das verschafft den Fondsgesellschaften, deren Kosten ja eben- falls deutlich gestiegen sind, ein besseres Anpassungspotenzial. Das Thema Miet- erhöhungen ist aber emotional viel stärker aufgeladen als der deutlich höhere Preis- sprung bei Grundnahrungsmitteln, den wir bereits erlebt haben. Hier wird die Knappheit an Wohnraum dazu führen, dass die Erträge bei einem Mieterwechsel in den nächsten zwei Jahren garantiert eine signifikante Anpassung nach oben sehen werden … Freudenberg (BVT): … denn die Inflation bleibt definitiv hoch, da sind wir uns einig. In Amerika treibt die Lohn-Preis-Spirale diese Entwicklung an. Für dieses Jahr sind sechs Prozent vorhergesagt, in den folgen- den Jahren wird der Kaufkraftschwund durch Basiseffekte kleiner erscheinen: Wenn die Preise vorher stark gestiegen sind, wird rein mathematisch auf ein Jahr gerechnet die Inflationsrate prozentual zurückgehen. Aufgrund der gestiegenen Löhne können sich Mieter die hohen Mieten sehr gut leis- ten, wobei wir mit unseren Prospektprogno- sen geringere Mietpreissteigerungen kalku- lieren, als der Markt sie erwartet. Schubert (Industria): Mittlerweile sind ja nicht nur die Energiekosten, sondern auch die fehlenden und vielfach zu teuren Woh- nungen in aller Munde. Wir als Industria tragen nach Kräften bundesweit zu einer gewissen Entspannung bei. Dafür sorgt unser hoher Anteil an geförderten Woh- nungen, der derzeit auf Fondsebene bei 33 Prozent liegt, ebenso wie die vielen an- deren Wohneinheiten, die ohne Sozialbin- dung errichtet worden sind. Dr. Peters GmbH & Co. KG Stockholmer Allee 53 44269 Dortmund 0231/55 71 73-0 info@dr-peters.de www.dr-peters.de Die Dr. Peters Group ist seit mehr als 45 Jahren als Investment- und Assetmanager im Immobilienbereich aktiv und steht für aktiv gemanagte Fonds mit langen Laufzeiten. Bis dato hat das familiengeführte Unterneh- men über 60 Immobilieninvestments realisiert – in den Nutzungsklassen Hotel, Pflege, Einzelhandel und Büro. Zu Beginn dieses Jahres hat die Dr. Peters Group den Vertrieb ihres ersten 6b-Fonds gestartet. Konzipiert worden ist der Fonds für Anleger, die betrieblichen Grund und Boden oder Gebäude veräußert und eine daraus resultierende Steuerlast zu erwarten haben. Derartige Veräußerungserlöse oder diesbezüglich bereits gebildete §-6b- beziehungsweise §-6c-EStG-Rücklagen aus einem anderen Betriebsvermögen lassen sich durch ein Investment in einen 6b-Fonds auf die gewerblich geprägte Fondsgesellschaft übertragen, womit eine sofortige Besteuerung vermieden wird. Beteiligungsgegenstand des 6b-Fonds der Dr. Peters Group ist ein voll vermietetes Büro- und Geschäftshaus in einer 1A-Innenstadtlage von Fulda, die mit einem ausgewogenen und bonitätsstarken Mietermix besticht. Die Immobilie wurde zuletzt 2021 und Die Nachfrage unserer Vertriebspartner nach einem 6b-Fonds ist hoch. Deshalb freuen wir uns, nun eine geeignete Investmentmöglichkeit anbieten zu können. Sven Mückenheim Sven Mückenheim, Geschäftsführer Vertrieb der Dr. Peters Group 2022 umfassend revitalisiert und aus heutiger Sicht zu sehr guten Konditionen finanziert. Das Besondere an dem neuen 6b-Fonds ist, dass er als Publikums-AIF angeboten wird, mit einer Mindestzeich- nungssumme von nur 20 000 Euro. Damit hebt sich das Angebot von den wenigen im Markt verfügbaren oder angekündigten Spezial-AIF-Angeboten ab, in die Anleger meist erst ab 200 000 Euro investieren können. Der gute Vertriebsstart zeigt, dass die Nachfrage nach einem solchen Angebot sehr hoch ist. Daher plant die Dr. Peters Group fest damit, nicht nur einen 6b-Fonds in diesem Jahr zu emittieren. IMMOBILIENWERTE I FULDA Fondsstruktur Geschlossener Publikums AIF KVG Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG 15.11.2022 / ca.15 Jahre Auflegung/Laufzeit * Agio/Mindestbeteiligung 5,0 % / 200 000 € anfängl. 2,5 bis zu 4,0 % Auszahlung (p. a.) * Gesamtrückfluss (vor Steuern) * 164,6 % Einkünfte aus Gewerbebetrieb Steuerkonzept nach § 15 EStG 6b-Hebel ca. 190 % Büro- und Geschäftshaus Investitionsobjekt Stand: 31.01.2023; * laut Prognose; Quelle: boerse-online.de, Unternehmen
Verlags-Sonderveröffentlichung Basis-Investment Immobilien €uro: Spielt neben Mieterhöhungen für den Ertrag die Indexierung eine wichtige Rolle? Mückenheim (Dr. Peters Group): Gerade in Zeiten hoher Inflation ist die Indexierung ein entscheidendes Kriterium, da durch sie ausgelöste Mietpreisanpassungen automa- tisch zu Steigerungen bei den Fondseinnah- men führen. Dies trägt in weiterer Folge zu Wertsteigerungen der Immobilie bei, die damit den allgemeinen inflationsbedingten Kaufkraftverlust ausgleichen kann. Bei un- serem aktuellen 6b-Fonds Immobilienwerte I Fulda sind deshalb 90 Prozent der Mietein- nahmen indexiert. Freudenberg (BVT): Wobei man die ver- einbarte Indexierung in unterschiedlichen Segmenten nicht immer eins zu eins durch- setzen kann. Es kommt hier immer auf die Bonität der Mieter an. Nach den Corona-Er- fahrungen dürften die geringsten Einschrän- kungen wohl im lebensmittelgebundenen Einzelhandel liegen. Wenn die Butter gefühlt um 20 Prozent teurer wird, sollte der Händ- ler auch etwas davon abbekommen haben. Bei den zehn BVT Ertragswertfonds haben wir dort die besten Erfahrungen gemacht. Mückenheim (Dr. Peters Group): Auch wir sehen vor allem im Bereich der Nahversor- gung sehr gute Möglichkeiten, steigende Erträge durch Mietpreisindexierungen zu realisieren, da sich hier Preissteigerungen am ehesten an den Verbraucher weitergeben lassen. Entscheidend ist, dass die Indexie- rung zum jeweiligen Investmentobjekt passt. Denn nur wenn der Mieter die Preisände- rungen tragen kann, stellt sich die ge- wünschte Wertsicherung auch wirklich ein. Schubert (Industria): Das gilt auch im Be- reich modernes Wohnen. Unser Bestand ist vergleichsweise jung. Entsprechend lassen sich vorvereinbarte Mieterhöhungen leichter durchsetzen. Hier kommt uns die extrem gestiegene Knappheit an erschwinglichen Wohnraum zugute. €uro: Demnach sind Immobilien auch im Inflationsumfeld ein gutes Investment? Grundler (Primus Valor): Wenn man die richtigen Objekte mit zuverlässigen Rendi- tevorgaben und ohne übertriebenes Leve- rage durch Fremdkapital wählt, ja. Generell sind Sachwerte genau die richtige Antwort auf die hohe Inflation. In einem solchen Umfeld haben Sachwerte mittel- oder lang- fristig immer ihre Überlegenheit in puncto Kaufkrafterhalt bewiesen. Für konservative Anbieter waren die niedrigen Zinsen der zurückliegenden Jahre angenehm, aber für BVT Unternehmensgruppe Rosenheimer Straße 141h 81671 München 089/38 16 52 06 interesse@bvt.de www.residential-usa.de Investition in US-Mietwohnimmobilien Für europäische Investoren, die auch globale Beteiligungen schätzen, sind die USA schon seit Jahrzehnten eine renom- mierte Adresse für Investitionen. Insbesondere der Mietwoh- nungsmarkt hat sich als aussichtsreiches und krisenresisten- tes US-Segment etabliert. Aufgrund ihrer Knappheit ist der Bau neuer Wohnungen von hoher Bedeutung für die Politik, die Wirtschaft und die Be- völkerung. Das Wohnen zur Miete, in den USA lange Zeit als B-Lösung angesehen, entwickelt sich auch unter Gutverdie- nern zum gleichwertigen oder favorisierten Wohnmodell. Ein Trend, der bereits seit Jahren zu beobachten ist. Mit einer Investition in US-Mietwohnobjekte können Anleger auch hierzulande vom Miettrend in den USA profitieren. Bei Investition in die Projektentwicklung solcher Wohnanla- gen beteiligen sie sich ab einem sehr viel früheren Zeitpunkt an der Wertschöpfungskette einer Immobilie als bei der In- vestition in Bestandsimmobilien. Es braucht allerdings eine exzellente Vernetzung im Markt und eine hohe Expertise, um Projektentwicklungen mit einem attraktiven Rendite- Risiko-Profil zu identifizieren und erfolgreich umzusetzen. Immobilien bleiben die Klassiker der Sachwertanla- ge. Speziell abseits der traditio- nellen Core-Objekt- Fonds finden sich noch überzeugende Investitionschancen. Jens Freudenberg Jens Freudenberg, Geschäftsführer BVT Private Kunden Die BVT Unternehmensgruppe mit Sitz in München und Atlanta bietet Anlegern seit 2004 mit der Residential- USA-Serie die Möglichkeit, an den vielversprechenden Chancen des US-Mietwohnungsmarkts teilzuhaben. Bisher wurden 18 Beteiligungsgesellschaften aufgelegt, die bislang 29 Apartmentanlagen mit insgesamt über 9000 Wohnun- gen entwickelt haben beziehungsweise entwickeln. Zehn der Gesellschaften konnten bereits aufgelöst werden. Der Fonds BVT Residential USA 17 führt das bewährte Konzept der Serie konsequent weiter. Im Fokus stehen Investitionen in die Entwicklung und die anschließende Veräußerung von Class-A-Apartmentanlagen an sorgfältig ausgewählten Standorten mit hoher Nachfrage in den USA. Im Bereich Immobilien USA hat die 1976 ins Leben gerufene BVT Unternehmensgruppe bereits über 3,3 Milliarden US- Dollar investiert. Sie betreut diese mit Büros in München, Atlanta sowie in Boston und Orlando. Wichtiger Hinweis: Beteiligungsmöglichkeiten werden als geschlossene AIF nach deutschem Recht, als Fonds nach Luxemburger Recht oder auch als Einzelmandate struktu- riert. Der Anleger geht mit einer Investition eine langfristige Bindung ein, die mit Risiken verbunden ist. Er sollte daher bei seiner Anlageent- scheidung alle in Betracht kommenden Risiken, die in den Verkaufsunterlagen dargestellt sind, einbeziehen.
Tischgespräch Tischgespräch den schlussendlichen Erfolg nicht unbe- dingt erforderlich. Wir beschränken uns stets bescheiden auf fünf Prozent realisti- sche Renditeerwartung. Man muss aller- dings das Thema nicht tagesaktuell oder auf Jahressicht angehen. Kurzfristig kann keine Immobilie acht oder neun Prozent Inflation ausgleichen. Aber Nicht-Investieren ist keine Alternative mit besserer Rendite. Freudenberg (BVT): Tatsächlich ist abseits des Bereichs Wohnen die Auswahl geeig- neter Objekte extrem schwierig geworden. Es gibt Wettbewerber, die aktuell keine neuen Produkte auflegen, weil sie ihre bisher tadellose Leistungsbilanz nicht gefährden wollen. Das leuchtet ein, wir hatten auch ein Büro in einer mittleren Lage auf dem Tisch, das, egal wie wir es gerechnet haben, vor Steuern nur 3,25 Prozent eingebracht hätte. Das ist für den Vertrieb eindeutig zu wenig, wenn viel kurzfristigere Anleihen guter Bo- nität bis zu fünf Prozent einbringen. Mückenheim (Dr. Peters Group): D’accord. Wenn ein klassisch strukturiertes Lang- fristinvestment nur noch eine Drei vor dem Komma zeigen kann, ist das nicht sonder- lich attraktiv. Anders sieht es – wie vorhin schon erwähnt – bei einem 6b-Fonds aus. Hier gibt es einen Zusatznutzen neben der Rendite. Nämlich die Möglichkeit, Rückla- gen aus einem anderen Betriebsvermögen mit einem positiven Steuerverschiebungs- effekt auf eine gewerblich geprägte Fonds- gesellschaft übertragen zu können. €uro: Wobei mittlerweile die Inflation deut- lich darüber angesiedelt ist. Grundler (Primus Valor): Man darf natürlich Ausschüttung und langfristige Rendite nicht durcheinanderwerfen. Die kurzfristige Aus- zahlung ist ein Anreiz, aber kein vorwegge- nommener Erfolgsbeweis. Unsere Branche hat ja den Vorteil, nicht tägliche Kurse stellen zu müssen. Wir haben ein Gesamtkunstwerk, das wir in acht oder neun Jahren – und wenn es sein muss, auch mit einer Verlängerung in zehn Jahren – zum Erfolg führen müssen. Dann erst schlägt die Stunde der Wahrheit. Die in der Branche vorgeschriebene Pros- pektierung rückt ja nur die Parameter ins Licht – kein Aktienfonds muss volatile Märkte prophezeien. Als aktive Manager reagieren wir restriktiv auf das Marktumfeld mit hohen Zinsen und zu wenig politischem Rückenwind. Folglich haben wir angekün- digt, erstmals mit den Ausschüttungen unter den eigentlich vorgesehenen Satz zu gehen. Ihn zu halten und gute Objekte in einen fallenden Markt hinein billiger zu ver- kaufen, wäre nur Window-Dressing. Nein, wir warten auf Erholung und mehr Förde- rung. Am Laufzeitende wird sich heraus- stellen, dass die Gesamtrendite stimmt und wir gut daran taten, nicht ausschüttungs- orientiert zu handeln. Freudenberg (BVT): Auch wir sorgen vor- rangig dafür, dass die Gesamtrendite stimmt. Daher haben wir den Verkaufserlös aus einer von zwei Wohnanlagen im BVT Residential 11 nicht komplett ausgeschüt- tet, sondern fünf Millionen Dollar zurück- gehalten, um alle Sicherheiten für das zweite Objekt zu haben. Nebenbei bemerkt haben wir in den zurückliegenden Jahren alle Projekte mindestens auf dem Niveau unserer Kalkulation verkauft. Zuletzt war allerdings zu bemerken, dass die Kaufpreise hoch waren, die Zahl der institutionellen Käufer auf der Exit-Seite aber zurückgeht. Ein Sicherheitspuffer macht daher in der heutigen Zeit mit ihren Unwägbarkeiten viel Sinn. Schubert (Industria): Auch bei uns gibt es einen Split aus Ausschüttung und Rück- lage. Wir konnten in den zurückliegenden Jahren konstant zweieinhalb Prozent ausschütten. Für deutsche Anleger sind 60 Prozent dieser Zuflüsse steuerfrei. Mit Blick nach vorn haben wir attraktive Pro- jekte für rund eine halbe Milliarde Euro angekauft, die in den nächsten Jahren fertiggestellt und das Industria-Wohnungs- angebot bereichern werden. €uro: In welchem Spannungsfeld stehen Politik und Immobilieninvestoren? Grundler (Primus Valor): Branche und Politik ticken unterschiedlich. Wir leben im Alltag mit normalen Mietern, steigenden Baumateria lien und rar gewordenen Hand- werkern. Die Politik ergötzt sich an ein paar exotischen Leuchtturmprojekten. Ein Passiv haus-Quartier in München-Bogen- hausen wird aber die Mehr heit der Bun- desbürger mit Durchschnittseinkommen eher bestaunen als bewohnen können. Das technisch Machbare ist noch lange nicht bezahlbar. Ohne ausreichend aus gestattete Förderprogramme bleibt die Mehrheit au- ßen vor, weil sie in Bestandswohnungen wohnen muss. Gerade in Innenstädten können wir auch gar nicht neu bauen, ob- wohl offenbar weltfremde Politikberater sogar den Abriss aller alten Objekte vor- schlagen. Schubert (Industria): Jetzt soll es eine Neu- bauförderung von einer Milliarde Euro richten. Wäre die Lage nicht so angespannt, müsste man lachen. Ein Tropfen auf den heißen Stein ist nach wenigen Tagen vergriffen. Grundler (Primus Valor): Unser Segment muss mehr Lobbyarbeit leisten und auf die „einfachen Verhältnisse“ aufmerksam ma- chen. Am besten auch gleich darauf, dass unsere Investoren entscheidend dazu bei- tragen, die Wohnqualität deutlich zu ver- bessern. Sie wollen aber ihr Geld nicht spenden. Dafür sind andere zuständig. €uro: In welchen Bereichen werden Sie in den kommenden Jahren aktiv sein? Freudenberg (BVT): Unser Angebot zum Thema Wohnen USA bietet ein überzeu- gendes Umfeld, was die demografische Entwicklung, die Renditen und die Manage- mentqualität angeht. Die BVT-Residential- Reihe hat sich seit Auflegung 2004 als sehr krisenresistent erwiesen. Nach Erfolgen bei institutionellen Investoren sind wir seit 2018 auch wieder im Publikumsbereich präsent. Die Anleger sind zufrieden.Sie legen nicht nur das zurückgeflossene Geld erneut an, sondern packen neues Geld darauf. Mo- mentan sehen wir von Jahr zu Jahr in die- sem USA-Segment eine Steigerung der Umsätze. Das spricht dafür, dass wir einen Nerv getroffen haben zwischen kurzer
Verlags-Sonderveröffentlichung Basis-Investment Immobilien Laufzeit, attraktiver Rendite und einem sehr positiv besetzten Thema Wohnen. Mückenheim (Dr. Peters Group): Im Ge- schäft mit Privatanlegern konzentrieren wir uns weiterhin auf Gewerbeimmobilien. Noch vor dem Jahreswechsel haben wir eine An- leihe und einen 6b-Fonds auf den Markt gebracht. Der Vertrieb beider Produkte läuft sehr gut. Daher arbeiten wir bereits an einem 6b-Nachfolgefonds und planen, im zweiten Halbjahr mit einem Hotel-AIF an den Start zu gehen, der mit guten Finanzie- rungskonditionen und einem 25-jährigen Miet vertrag glänzen kann. Zudem wird es in diesem Jahr ein neues Angebot aus dem Aviation-Bereich geben, das exklusiv für institutionelle Investoren konzipiert wor- den ist. Schubert (Industria): Wir machen durch unseren Offenen Immobilienfonds bezahl- bares Wohnen in Deutschland für jeder- mann fungibel und schon mit kleinen An- lagesummen nutzbar. Es gibt im Fokus Wohnen Deutschland auch keinen Aufnah- mestopp für Neukunden, die an der weite- ren Diversifikation und Modernisierung unseres Portfolios teilnehmen wollen, die in den kommenden drei Jahren durch die Fertigstellung der angebundenen Neubau- projekte erfolgt. Wir sprechen hier von einer halben Milliarde Euro, die unter anderem in den geförderten preisgedämpften Wohn- markt geht. Derzeit arbeiten wir an der Umgruppierung des Fonds in Artikel-8-Plus und sind hier bereits im regen Austausch mit der Bafin. Wir tun Gutes, folglich möch- ten wir den Fonds auch entsprechend kennzeichnen. Grundler (Primus Valor): Wir bleiben unse- rem Segment treu. Bezahlbares Wohnen ist und bleibt ein „unscheinbarer“ Mega- trend, speziell wenn es zudem noch ener- gieeffizienter wird. Das kommt auch bei den Investoren gut an. Selbst ohne Rückenwind durch Presse oder steigende Immobilien- märkte war 2022 unser Rekordjahr, in dem Primus Valor 82 Millionen Euro Eigenkapital anvertraut wurden. Wir sind daher sehr zuversichtlich, dass der Nachfolgefonds ImmoChance Deutschland 12 Renovation Plus im März gut starten wird. Trotz gestie- gener Zinsen erwarten wir attraktive Ein- stiegschancen. Dramatische Wohnungsnot und stark gestiegene Energiepreise arbeiten für uns. Es steht allerdings noch nicht fest, wann sich die Politik zum Handeln bequemt. Insofern sind wir gebremst optimistisch für unseren Sektor Bezahlbares Wohnen im energetisch sinnvoll aufgewerteten Be- stand. rpl Industria Immobilien Theodor-Heuss-Allee 74 60486 Frankfurt am Main 069/83 83 98-0 info@industria-immobilien.de www.fokus-wohnen-deutschland.de Der Offene Immobilienfonds Fokus Wohnen Deutschland von Industria hält insgesamt 55 Wohnobjekte mit rund 3300 Einzelmiet verträgen in ganz Deutschland. Mehr Diversifikation geht nicht! Deutschlandweit in Wohnimmobilien investieren FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND ist ein Offener Immobi- lien-Publikumsfonds, der überwiegend und fortlaufend in Immobilien in Deutschland investiert. Er umfasst aktuell 46 Fondsobjekte und neun angekaufte Neubauprojekte in Wolfsburg, Krefeld, Ulm, Künzelsau, Nürnberg, Fürth, Nuthetal, Düsseldorf sowie in Leipzig, die noch nicht auf den Fonds übergegangen sind. Das Gesamtinvestitions- volumen aller 55 angekauften Fondsobjekte mit 3295 Wohn- und 176 Gewerbeeinheiten beträgt 1181 Millionen Euro. Ziel des Fonds ist es, ein modernes Wohnimmobilien - port folio aufzubauen und es aktiv zu bewirtschaften. Ein Fokus des Fonds liegt auf bezahlbarem Wohnen beziehungsweise gefördertem Wohnen. Aktuell entfallen 33 Prozent des Fonds auf das Segment gefördertes Wohnen. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf energieeffizienten Wohnungen. Ein Großteil der Fondsimmobilien ist jünger als fünf Jahre und entspricht aktuellen Florian Schubert Florian Schubert, Director Investor Relations – Mutual Funds, Industria Anforderungen an die Energie effizienz, beispiels- weise den KfW-55-Standard. Der Fonds richtet sich an Anleger, die langfristig investieren wollen, etwa zur Altersvorsorge. Der Fonds strebt regelmäßige jährliche Auszahlungen an die Anleger an, die aktuell bei 1,30 Euro je Fonds- anteil (im Wert von derzeit 58,07 Euro) liegen. Für deutsche Anleger sind 60 Prozent der Ausschüttun- gen steuerfrei. Zum Sicherheitskonzept gehört neben der breiten Streuung auf Regionen und Mieter auch eine Begrenzung des Fremdkapitals auf maximal 30 Prozent des Verkehrswerts. FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND DE 000 A12 BSB 8 / A12 BSB ISIN / WKN Industria Immobilien Manager 5,0 % / 58,07 € Agio/Mindestzeichnung 1,23 % TER deutsche Wohnimmobilien Zielinvestment 03.08.2015 Auflegung 1181 Mio. € Volumen (inkl. Neuankauf) Intreal KVG Verwahrstelle M. M. Warburg & CO (AG & Co.) KGaA Stand: 24.01.2023; Quelle: boerse-online.de, Unternehmen